大規模修繕を行うための資金はどのように貯めていけばよいですか？

内部積立と外部積立の２つの方法があります。
内部積立とは税引後の手残り資金を預金等により積立して備えるものです。
きちんとしたシミュレーションを実施することで税金まで支払ったあと、手許に資金がどのくらい残るかは、おおよそ計算できますので、貯蓄の目安としていきます。
一方、外部積立は保険等を利用して積立てておくものです。
保険を利用する場合は、毎年の保険料を経費にしつつ、修繕が必要な年には、これを解約することで資金に充当しますので、解約返戻率の高い貯蓄型にすることが必須であり、また修繕が必要な時期に返戻率が高くなるよう、保険の加入時には計画的な試算が必要となります。
保険利用の場合は個人よりも法人で加入することが保険料の経費化の幅が大きい分、節税にもなり有利となります。また、法人であれば民間の保険に限らず、掛金の全額が経費になる（限度額あり）独立行政法人が運営する「中小企業倒産防止共済制度」の利用も可能となります。

いずれの場合でも、何年後におよそどれ位の費用をもって修繕を行うかを最初に計画し、数年をかけてその分を留保していくことが重要です。

20年以上、順調に来ていましたが、ここ数年、手許に資金があまり残らないのに反して税金は結構な金額となってしまいます。なぜでしょうか？

原因は主に２つあると想定されます。

①１つは、デットクロス現象が生じているからと想定されます。
デットクロスとは、『借入金の元金返済額 > 減価償却費』となる状態をいいます。
元金の返済はお金が出ていくのに経費とならない性質のため、税金を引き上げる作用がありますが、これを補うものとして減価償却費があります。
すなわち、減価償却費は、お金が出ていかなくても経費となるため、税金を引き下げる効果があり、この両者をぶつけることで支出と税金のバランスをとるのが上手な資金管理になります。

しかし、減価償却費は耐用年数をむかえると０になりますので、借入期間が耐用年数より長い場合には、上記の図式が起こってしまいます。
つまりはお金が出ていくのに経費が作れていない状態が生じるということです。

②２つ目は、経費となる利息が減少していると想定されます。
比較的多くの大家さんは、借入の際、元利均等返済を利用されますが、この場合、元利金の返済額は一定であるため、返済年数が経過するとともに、元利金返済額に占める利息の割合が少なくなり、元金返済部分の割合は高まります。利息は経費になりますが、元金返済部分は経費になりません。そのため、利益は出てしまい、手残り資金に比して税金の負担が大きくなりがちとなります。

このような現象は会計処理の仕方にもよりますが、通常、借入れをして物件を取得した場合には、いつか起こらざるを得ないものです。しかし、物件購入時の最初の段階で、この現象がいつ位に起きるのか、そのタイミングは把握できますので、それに備えて資金手当てをすることが重要です。

特に耐用年数が終わった後と、借入の返済が終わりそうになる数年間は、税金が多くなりがちですので、その備えをすることが不動産事業の重要な肝といっても良いと思います。

すでに物件保有から数十年経過して、このような状態にある場合は、別の対策もありますので、ご相談ください。

将来の相続に漠然とした不安があります。保有する不動産の大半は長男に引継ぎたいのですが、何から手を付けて良いかわからず、どのようなことに注意すべきでしょうか？

状況に応じて対策は様々ですが、まず相続で大事なことは

①　お金の問題
②　引継の問題

の２つを明確にすることがスタートと言えます。

第一には、相続財産・債務の棚卸をして、相続税がどれくらいかかりそうなのか、お金の問題となる相続税額をクリアにしておくことです。

第二には、誰に何を引き継がせるかを大まかにでも決めておくことです。 実は、この引き継ぎはお金以上に重要といえます。 その理由は、

・誰が引き継ぐかによって不動産の場合は相続税額が大きく変わる可能性が高いこと（小規模宅地等の減額制度の利用の可否に関わります）。

・不動産大家さんの多くは、全財産に占める不動産の割合が高く、いざ相続財産を配分しようにも遺留分を侵害しないための現預金が十分にない場合が多いこと。

によります。

①お金の問題、②引継の問題を明確にしたうえで、そのための対策を講じることが重要です。

①の対策には、
★暦年贈与を実施する
★将来、譲渡や物納をして納税資金に代える不動産を予め検討しておく
★法人を利用した節税対策を実施しておく
★保険を利用する

などがあります。

お金の対策は早く取りかかるほど効果が高くなりますので時間をうまく味方につけて準備されることが重要です。

②の対策には
★事前に子供達へ話をしておく
★遺言を書いておく（信託を利用する）
★不動産を継がせる長男が、他の相続人へ代償金が出せるよう計画的に資金の手立てをうっておく
（このあたりは、①の対策と重複します。その他に、既存の収益物件を長男へ譲渡・贈与するなどの方策もあります。）

などがあります。

いずれの場合もご家族構成や相続人となる子供達の現況・背景や、それまでの教育環境などをじっくりとお聞きし、中期的な計画で備えることが成功に導かれるものと思われます。

法人を利用した不動産の管理・保有形態がいくつかあると聞きました。
具体的にどのようなものがありますか？注意点などがあれば併せて教えてください。

法人を利用した不動産事業の運営方法は主に３つの形態があります。

①　不動産管理会社に個人で保有する物件を管理させて管理料を支払う方法
②　不動産管理会社に一括して個人の保有する物件を貸し付けて、法人が転貸する方法
③　不動産法人に個人の建物だけを譲渡して法人で賃料を得ると共に、個人は土地の賃料を得る方法

いずれの方法にも長短がありますが、特徴と留意すべき点などは以下のとおりです。

①の特徴

古くからある一般的な法人の利用方法です。
管理料により、個人から法人へ所得移転を図ることにより、個人の高い累進課税を回避すると共に、法人側の役員に相続人を就任させることで資金の移転を図ります。

留意点
≪法人に支払う管理料が適正かどうか≫
第三者へお願いした場合と比較して大きく乖離していることは問題になります。その地域の標準的な管理費（家賃の◯％）から多少、高いくらいが目安と言えそうです。
多少、高い率でも問題にならないのは、自らが管理するほうが、第三者よりも丁寧に行うことが想定されるためです。

②の特徴

①に似ていますが、物件全体の収入が一義的に法人に帰属するのが特徴です。空室があった場合でも法人から個人へ支払う賃借料は一定であるため、法人で家賃保証をしているような形態となります。

留意点
≪法人が個人オーナーへ支払う賃借料は適正かどうか≫
一括して個人の持つ不動産を借り上げるため、法人からオーナーへ賃借料の支払いが発生します。法人としては一括管理不動産から入る家賃とオーナーへ払う賃借料の差額が利益として残り、この分だけ個人から法人へ所得移転ができる仕組みになります。そのため、オーナーへ支払う賃借料が低すぎる場合には、税務リスクが高まります。一括管理していることと、空室リスクを負っていることを勘案しても、法人の手残り収入があまりに高額とならないよう相場を踏まえて決定すべきといえます。
また、実務的には電気の交換など維持管理費用の細かな費用負担について、法人と個人のどちらで負うのかを契約等で定めておくと税務上のリスクが低減されると言えます。

③の特徴

不動産のうち、建物の所有権だけを個人から法人へ移してしまう方法になります。個人は譲渡代金を得たあと、法人から土地の地代を得ると共に、法人の役員等へ就任することにより給与によって生活費などの収入を確保する形態です。
給与所得にすることで給与所得控除が利用できるため、節税となります。また、親族を就任させることで①や②と同様、所得分散や高累進税率の回避を図ることが可能となります。

①や②がその管理実態から管理料の是非について税務署との論点になり易いことに比して、③の方法は、家賃が法人に入ることに議論の余地がなく所得分散の効果も大きいことから最近の主流となっています。

なお、土地も含めて法人に移す場合もありますが、
・建物は新築でない限りその価値が低くなっているため、譲渡価額は低く抑えられる
・土地を個人に残せば、地代の設定の仕方により相続時の底地評価につながる

といった利点から、建物のみ譲渡する方法がより多く利用されています。

留意点
≪譲渡価格≫
個人と法人（身内が作る同族会社）との間の取引はその値段が妥当でないと、寄附金認定等を指摘される可能性があります。個人には譲渡所得税がかかるからといって、あまりに低額にしますと税務リスクが生じます。
また、個人が保有していた不動産に借入金がついている場合、その借入金以下の値段で売ると、個人に借金が残りますので注意が必要です。

≪移転のタイミング≫
法人の株式を評価する際の法人が抱える資産（移転した不動産）は通常、路線価や固定資産評価額といった低額の評価が可能となり株価を下げることができますが、法人が不動産を取得してから3年を経過するまでは、時価によりこれを評価するため、株価が高くなる可能性があります。
つまり、個人から譲渡して3年以内に相続が発生するような場合、その株式はかえって高い評価となる危険性があり、移転するタイミングは重要です。
なお、法人の株式は、譲渡する個人ではなく親族が保有すれば、このような事態は回避できますので、親族が株主の法人であっても買い取り資金が用意できるよう融資付の工夫をすることなどが重要となります。

≪土地の地代と無償返還の届出≫
個人が土地を、法人が建物を保有する形の場合、その土地の賃借地代を適正にしないと法人側に借地権認定課税が行われる可能性があります。
このような事態を回避するには無償返還の届出といった資料を税務署へ提出するか、相当の地代といわれる比較的高額な地代を支払うことでリスク回避することが必要となります。

≪消費税の還付≫
ハードルは高いですが、うまく事前に計画すれば移転に伴い、消費税の還付を受けられる可能性があります。法人側には不動産取得税がかかりますので、その支払原資に充当すると資金繰りが安定するといえます。

最近、空室が多く、家賃を下げようか悩んでいます。

少子化に突入している日本では、家賃の引下げが必要な場合も勿論ありますが、その前に、いくつか実施すべき事項があります。
例えば、
・畳をフローリングに変えてみる
・不動産屋へ募集のお願いをしに、定期的に挨拶周りする
・どうすれば入居が決まりそうか家賃以外の改善点を不動産屋に聞いてみる
・募集成約時の広告料をあげてみる
・募集媒体を変えてみる
・不動産検索サイト上で自分の不動産を検索のうえ、その紹介のされ方を見て改善すべきものがないかを確認してみる
　　例）写真を見栄えの良いものに変える。
　　最近、コンビニが近くにできたなど、入居者に響く情報があれば記載追加を依頼する。

まずはこれらを実践したうえで、最終手段として家賃の引き下げを検討されるべきかと考えます。
不動産賃貸業は飽くまでも事業ですので、株取引などと異なり、自らの工夫により改善できることがたくさんあります。

家賃の引き下げは、そのままダイレクトに損益の悪化につながるので、将来、不動産を譲渡する必要が生じると、利回りの低下により売却価額にも大きな影響を及ぼしますので最終手段と考えるのが得策といえそうです。